本网讯（朱广志）杞县报道：近日，杞县县委书记戴继田亲临一线调研了全县房地产发展状况，并亲自撰写了调研报告《杞县：疫情过后以房地产行业发展促进县域经济利好发展》，全文如下：
疫情过后，房地产市场即将迎来新的春天，但也面临着新挑战、新变局。当前，随着各地不断对房地产政策“松绑”、降息“护航”’，一二线城市的房地产经济在逐步复苏，而以县城为代表的四五线城市却不容乐观。
一、杞县房地产业发展的基本概况
1、房地产业对于一个产业相对薄弱、城市造血功能不足的地方政府，可以算是经济发展的支柱产业，也是财政税收的主要来源，仅以近三年为例，随着杞县房地产开发项目增多，商品房成交量的下降，导致商品房库存量增多，总体来看市场供大于求。现将近三年商品房的销售情况如下：
2020年全县商品房累计成交35.19万㎡，成交金额15.8亿元；其中商品房住宅成交32.44万㎡，成交金额14.43亿元，房源2697套。
2021年全县商品房累计成交45.55万㎡，成交金额20.26亿元；其中商品房住宅成交40.34万㎡，成交金额16.51亿元，房源3248套。
2022年全县商品房累计成交46.75万㎡，成交金额21.01亿元；其中商品房住宅成交39.66万㎡，成交金额17.17亿元，房源3743套。
2023年1月全县商品房累计成交2.37万㎡，成交金额1.1亿元；其中商品房住宅成交2.09万㎡，成交金额0.93亿元，房源170套。
目前，杞县商品房库存面积33.33万㎡，同比下降53%；其中商品房住宅库存面积24.01万㎡，同比下降57%，消化周期7个月，房源2097套；商业用房库存9.3万㎡，消化周期17个月。在推动县城建设和拉动地方经济发展起着举足轻重的作用。
2、2022年房地产市场充斥着“疫情”、“低迷”、“降价”、“观望”等字眼，市场整体形势持续走低，购房者蛰伏观望，市场整体呈现低迷氛围，2023年杞县计划引入优质房企进驻，同时以麒麟郡、杞国新城等为代表的本土大型楼盘进入现房销售期，将为市场再增加供应量，在供应量充足，而购买力相对不足的情况下，各个楼盘销售情况明显分化，个别楼盘出现滞销的现象，市场存量持续增多，但我县市场环境相对一、二、三线城市来说比较健康，房价水平保持健康发展状态，市场整体以刚需支撑为主，尽管购房者观望氛围浓厚，但需求量并未遗失，尤期刚需将被市场环境积压。因此，2023年各大房企之间的价格竞争和产品竞争将成为市场的主旋律。
二、当前影响和制约杞县县城房地产业发展的原因
（一）政府指导力度不够，土地供应合理性不够，对“开发区、新城”的规划不明确。目前就县城整体开发建设而言，新楼盘在县城周边呈现“点状式”分布，造成“新房老旧配套”的局面。对开发企业投资以及居民购买的吸引力不够。
（二）开发成本过高，与市场销售价格不对称，利润空间微薄，主要表现在：土地成本上涨；税费负担重；融资难且融资成本高。
（三）县城基础设不到位，影响了房地产开发项目建设进度。主要表现在：项目周边道路未通、水电等管网设施也未跟进。
（四）县城承载能力不够，公共产品投入不足，对外吸引力较弱。民生配套建设不完善，县域内医疗教育水平还有待提高，对县居民的吸引力不够，造成大量人员外移开封、郑州，制约本县经济发展。加之房地产市场配套体系不完善，开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
（五）市场发展环境不优，影响了开发商的投资积极性。主要表现在：服务不优，审批环节过多，办事程序繁复，办事效率低。加上难以判断房地产业发展趋势，消费者“持币观望”心态渐浓。
（六）前期监管不力，遗留的问题楼盘过多，导致的市场信心下滑，居民对期房存在一定的抵触情绪，购房者消费信心提振不起来，致使开发前端的库存数据难以消化。
（七）市场舆论信息不对称，受房地产泡沫论和买涨不买跌的心理影响，群众对房价下跌存在心理预期，对国家政策和周边市场变化比较敏感，影响了买房、购房积极性。
三、支撑县域房地产市场发展的三层逻辑
各地党委政府在思考如何让县域房地产市场稳健发展的同时，不妨深入剖析县域房地产市场的三个发展逻辑：
1.以县城为载体的新型城镇化是县域房地产市场发展的新动力。
2022年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，明确提出“增强县城综合承载能力，提升县城发展质量，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要，为实施扩大内需战略、协同推进新型城镇化和乡村振兴提供有力支撑”。这一文件意味着我国的城镇化将从过去注重异地城镇化转向关注就地就近城镇化，从过去更多地重视地级以上城市发展转向以县城为支撑的城镇化。
杞县是外出务工人口大县，但在人口流入东部沿海发达城市很难解决其落户问题，加上生活成本很高，房价很高，孩子教育问题无法解决，所以不得不把长期定居地选择在家乡县城，这是非常现实和理性的选择，一是为了解决子女教育问题，二是为了解决养老问题。这对房地产业也是极大的利好。随着县城基础设施的升级、发展质量和综合承载能力的提升，将带来更多的人口回流，进而带来更大的住房需求。
2.基础设施和公共服务水平提升成为县域房地产市场的重要保障。
近年来，受疫情影响，中央通过基础设施投资稳定宏观经济，县城基建补短板则成为基建稳增长的重要抓手。《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》明确要求，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大，市政设施基本完备，公共服务全面提升，人居环境有效改善，综合承载能力明显增强。
县城的人口主要来自农村，提升县城基础设施、公共服务水平及其共享性，能大大提升县城对农村人口的吸引力，克服县城人口流失困境，从而有力支撑县域经济社会发展的转型升级，促进县域房地产市场发展。
3.产业带动是县域房地产市场发展的重要保障。
就县域城市而言，城镇化的本质是让更多人留下来，这就必须要有产业的支撑。目前很多地方城市化发展并没有带动县域经济，关键是缺乏产业。城镇化应该是人、产、城融合互动，首先是人口的集聚，那就要有产业支撑，有很好的基础设施和公共服务，依靠产业的支持来吸引人口的集聚，通过人口集聚促进城镇化发展。另外，有了产业就有了就业和收入，有了人口，有了收入，也就有了可持续的房地产市场需求。
从县域房地产市场发展现状看，那些缺乏产业支撑的城市房地产市场前景注定不会乐观，仅凭卖地搞房地产开发不可能持久。
四、县域房地产市场发展的政策应对
了解了县域房地产市场的发展逻辑，县域政府可以根据当地房地产市场发展现状，一方面因城施策解决好当下亟待解决的问题，另一方面也要立足长远，从城市规划、产业发展、基础设施建设、营商环境改善等方面制定相应措施。
首先，要因城施策稳定房地产市场。对于县域城市来说，商品房销售下滑是普遍存在也亟待解决的问题。可以对已出台政策的城市做一番调研和评估，广泛吸取其他城市行之有效的经验，制定相应的政策措施，促进市场回暖。包括金融信贷政策、财税政策、特殊人群购房政策、优化土地利用管理政策、项目开发预售审批政策等。通过这些政策一方面降低居民购房门槛和成本，最大限度满足住房需求；另一方面加强对房地产项目资金和工程进度的监管，避免项目烂尾风险。
其次，合理规划用地规模，控制供地节奏。地方政府要彻底摒弃土地财政依赖，对于已经形成严重库存的城市要严格控制新增建设用地供应，消化存量，控制增量，以时间换空间消化库存。按照供需平衡原则，根据全县商品房在建、在售、已供地可建规模状况，科学编制年度住宅用地供应计划，有序出让、有效供应，保障商品住房用地合理需求。划区重点发展，规划区优先供地，市政配套（医疗、教育）建设重点倾斜，形成新入市住宅“片区”效应。
第三，发挥比较优势，打造特色产业，以产业支撑房地产。根据县域经济特点重点打造好一批产业园，以产业促就业，以产业带动房地产。不仅要让本地人留下来就业，也要让外面的人进来就业，吸引更多高端人才，更多人留下来赚到钱，就会有更多人安居乐业，拉动本地房地产发展，让商品房价格更平稳坚挺，从而带动商品销售、装修、建材等行业，促进县域经济发展。
第四，加快配套教育、医疗卫生、社会服务等公共设施建设，提高城市品质，形成宜居的生活环境。在大城市，良好的教育资源可以催生一片学区房，在县城也不例外，农村进城买房很多是为子女上学考虑。因此，一定要重视好学校的打造，以高质量的名校吸引居民购房定居。操作上可以让房地产业反哺教育，鼓励房地产商在学校设立教育基金对优秀教师和学生实施奖励，对教师购房可享受特别优惠政策等。
第五，良好的医疗条件也是留住人的重要砝码。县城的短板是缺乏高水平的综合性医院，目前靠近地级市或者二、三线城市的县城也纷纷开始建大城市的附属医院，引进大医院良好的医疗资源和管理经验，让县城的居民不出远门也能接受到良好的就医，这是提升宜居环境的重要一环。
另外，搞活“小镇经济”，发展县域商业地产也是吸引人气的重要手段。新型城镇化的加速推进，给三四线城市或者县域商业地产发展带来了机遇。城市基础设施建设的加大投入、人口的集聚也将显著提升其商业氛围，从而激活商业地产需求。
最后，强化舆情管控。发挥主流媒体作用，准确解读房地产市场政策，积极传播正能量。加强自媒体管理，采取有力措施，加强房地产负面舆情管控，对恶意传播房地产不实信息、造成严重影响的自媒体，给予制止，整肃信息传播秩序。营造行业氛围，让居民能正确理性的消费。
综合所述，一个县域的发展应该着力强产业带动人气、好学校鼓动人心、好医疗稳住人心、休闲商业愉悦人心，抓住了这几个要点，必将构筑一个宜居的县域环境，居民买下的不仅仅是物质意义上的房产，更是一个充满希望和活力的生活环境。
